แนะนำขั้นตอนการประมูลทรัพย์บังคับคดี...คุ้มค่าน่าลงทุนหรือไม่ ??

ธุรกิจที่สร้างเงินล้านให้กับนักลงทุนอย่างมหาศาล ถ้าลงทุนเป็น

ถ้าพูดเรื่องการประมูลทรัพย์แล้ว คนส่วนใหญ่อาจจะรู้จักกรมบังคับคดี ที่มีการขายทรัพย์ทอดตลาดไม่มากก็น้อย โดยเฉพาะกลุ่มคนที่มองหาบ้านมือสองราคาดีอยู่ คงจะให้ความสนใจในการซื้อบ้านลักษณะนี้แน่นอน เพราะถือว่าเป็นวิธีซื้อบ้านมือสองอีกช่องทางหนึ่งที่คุ้มค่าและน่าลงทุนมากที่สุด แต่ว่ามันจะคุ้มค่าแก่การซื้อ หรือลงทุนหรือไม่?? โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ไปค้นคว้าหาข้อมูล และสรุปมาให้แล้ว

ก่อนอื่นมาทำความรู้จักกับการขายทอดตลาดทรัพย์ของกรมบังคับคดีกันก่อนว่าคืออะไร?หากจะต้องซื้อบ้านจากกรมบังคับคดีนั้นจะต้องเตรียมตัวอย่างไร มีขั้นตอนอะไรบ้าง และข้อดี ข้อเสีย ของการซื้อบ้านลักษณะนี้จะเป็นอย่างไร ไปดูกันเลย

ทรัพย์สินขายทอดตลาด คืออะไร

การขายทรัพย์ทอดตลาด คือ การนำทรัพย์สินไปจำนองกับเจ้าหนี้เพื่อเป็นหลักประกันการกู้ยืม แต่เมื่อลูกหนี้ไม่มีความสามารถในการชำระหนี้คืนได้ตามระยะเวลาที่กำหนด เจ้าหนี้จะฟ้องดำเนินคดีกับลูกหนี้เหล่านั้น และ ?นำทรัพย์สินของลูกหนี้ที่นำมาเป็นหลักประกันไว้ไปประมูลขายตามคำสั่งของศาล? นั่นเอง

การขายทอดตลาดทรัพย์กรมบังคับคดี คืออะไร

การขายทอดตลาดทรัพย์กรมบังคับคดี มีความหมายเดียวกันกับการขายทรัพย์ทอดตลาด แต่ต่างกันตรงที่ กรมบังคับดคี จะเป็นผู้นำทรัพย์สินของลูกหนี้เหล่านั้นออกมาประมูลขายให้ โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อชำระหนี้ให้กับเข้าหนี้เป็นหลักนั่นเอง ทำให้ทรัพย์สินที่นำมาประมูลจึงมีราคาถูกกว่าปกติทั่วไป

กฎระเบียบและข้อบังคับที่ควรรู้ก่อนเข้าประมูลทรัพย์สินกับ กรมบังคับคดี

ก่อนที่จะเข้าประมูลทรัพย์สินกับกรมบังคับคดีนั้น ขอแนะนำให้ทุกคนศึกษากฎระเบียบ และข้อบังคับต่างๆให้ดีก่อน เนื่องจากว่าหาศึกษาไม่ดี อาจจะทำให้เสียผลประโยชน์ของตนเองได้ หรืออาจจะถูกหลอกจากผู้ที่มาแอบอ้าง มาดูกันเลยว่ากฎระเบียบของการเข้าประมูลทรัพย์กับ กรมบังคับคดี มีอะไรบ้าง

หากผู้เข้าร่วมการประมูลสามารถประมูลซื้อทรัพย์สินได้แล้ว จะไม่สามารถเปลี่ยนแปลง เพิ่มหรือลดชื่อผู้ซื้อได้ ดังนั้น ควรจะตรวจสอบรายชื่อผู้ประมูลพร้อมสำรวจตัวเองว่าหากซื้อได้แล้วจะสามารถชำระเงินได้ตามกำหนดหรือไม่

หากต้องการให้ผู้อื่นเข้าร่วมการประมูลแทน จะต้องยื่นเอกสาร นั่นคือหนังสือมอบอำนาจก่อนเข้าร่วมการประมูล หากไม่มีหนังสือมอบอำนาจ จะถือว่าผู้นั้นเข้าร่วมประมูลด้วยต้นเอง

การประมูลราคาใช้วิธีให้ราคาด้วยปากเปล่า

หากเจ้าหน้าที่กรมบังคับคดีเห็นว่าการประมูลมีราคาต่ำเกินไป เจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจสามารถเพิกถอนทรัพย์นั้นมาขายทอดตลาดใหม่

การประมูลราคาจะเสร็จสมบูรณ์เมื่อเจ้าหน้าที่กรมบังคับคดีขานราคาประมูลแล้วนับ 1 ถึง 3 แล้วเคาะไม้

หากผู้ประมูลสามารถประมูลซื้อทรัพย์ได้ แต่ไม่สามารถชำระเงินได้ครบถ้วน กรมบังคับคดีจะนำทรัพย์นันมาขายทอดตลาดใหม่ ถ้าการประมูลครั้งใหม่ได้ราคาต่ำกว่าการประมูลครั้งก่อน ผู้ซื้อเดิมจะต้องชำระเงินส่วนต่างของราคานั้น

เอกสารและหลักฐานที่ต้องเตรียม เพื่อนำไปในวันที่เข้าร่วมประมูลทรัพย์กรมบังคับคดี จะต้องมีดังต่อไปนี

บัตรประจำตัวประชาชน หรือบัตรประจำตัวข้าราชการ หรือบัตรพนักงานรัฐวิสาหกิจ พร้อมกับสำเนาและเขียนรับรองถูกต้องแล้ว 1 ฉบับ

กรณีที่ผู้ซื้อเป็นนิติบุคคล จะต้องมีเอกสารรับรองนิติบุคคลที่นายทะเบียนออกให้ไม่เกิน 1 เดือน

หากต้องการให้ผู้อื่นเข้าประมูลแทน จะต้องเตรียมเอกสาร ดังนี้

- กรณีบุคคลทั่วไป ต้องมีใบมอบอำนาจ ปิดอากรแสตมป์ 30 บาท พร้อมกับสำเนาบัตรประชาชนของผู้มอบอำนาจและผู้รับอำนาจ เขียนรับรองสำเนาถูกต้อง

- กรณีนิติบุคคล ต้องมีหนังสือมอบอำนาจ หนังสือรับรองนิติบุคคล สำเนาบัตรประจำตัวของผู้มีอำนาจในนิติบุคคล และสำเนาบัตรประจำตัวของผู้รับมอบอำนาจ

เขียนรับรองสำเนาถูกต้อง

เงินสด หรือแคชเชียร์เช็คสั่งจ่านสำนักงานกรมบังคับคดี เพื่อเป็นหลักประกันในการประมูลจำนวนเงินที่ต้องนำมาเป็นหลักประกัน สามารถแบ่งได้ตามหลักเกณฑ์ ดังนี้

- ราคาประเมินไม่เกิน 500,000 บาท วางหลักประกันไม่น้อยกว่าร้อยละ 5 ของราคาประเมิน

- ราคาประเมิน 500,000 บาทขึ้นไป วางหลักประกัน 50,000 บาท

- ราคาประเมิน 1,000,000 บาทขึ้นไป วางหลักประกัน 250,000 บาท

- ราคาประเมิน 5,000,000 บาทขึ้นไป วางหลักประกัน 500,000 บาท

- ราคาประเมิน 10,000,000 บาทขึ้นไป วางหลักประกัน 1,000,000 บาท

- ราคาประเมิน 20,000,000 บาทขึ้นไป วางหลักประกัน 2,500,000 บาท

- ราคาประเมิน 50,000,000 บาทขึ้นไป วางหลักประกัน 5,000,000 บาท

- ราคาประเมิน 100,000,000 บาทขึ้นไป วางหลักประกัน 10,000,000 บาท

- ราคาประเมิน 200,000,000 บาทขึ้นไป วางหลักประกันตามที่ผู้ได้รับมอบหมายกำหนด

เว้นแต่ผู้เข้าร่วมประมูลเป็นผู้มีสิทธิ์ขอหักส่วนได้ใช้แทน เช่น เจ้าหนี้ตามคำสั่งศาล ผู้ถือกรรมาสิทธิ์ร่วมกับลูกหนี้ตามคำพิพากษา คู่สมรสของลูกหนี้ที่ศาลมีคำสั่งอนุญาตแล้ว ที่ไม่ต้องสางหลักประกัน แต่หากทำการซื้อได้แล้ว จะต้องสางเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คจำนวน 5% ของราคาเริ่มต้นในวันนั้น

ขั้นตอนการซื้อทรัพย์สินที่ขายทอดตลาด จากกรมบังคับคดี

เมื่อเตรียมหลักฐานที่ใช้ในการประมูลพร้อมแล้ว มาดูวิธีและขั้นตอนการเข้าประมูลทรัพย์สินจากกรมบังคับคดีกันต่อ ซึ่งมีรายละเอียดดังนี้

กรอกรายละเอียดการวางเงินสด

ผู้เข้าประมูลจะต้องลงทะเบียนกรอกรายละเอียดของผู้เข้าประมูลตามแบบฟอร์มของกรมบังคับคดี พร้อมวางเงินสด หรือแคชเชียร์เช็ค จำนวนเงินตามหลักเกณฑ์ที่ได้พูดถึงในหัวข้อที่แล้ว เป็นหลักประกันต่อเจ้าหน้าที่การเงิน กรณีที่เป็นผู้มีสิทธิ์ขอหักส่วนได้ใช้แทน ไม่ต้องวางเงินหลักประกัน แต่ว่าให้แสดงตัวกับเจ้าหน้าที่แทน

รับป้ายประมูล

เมื่อลงทะเบียนเรียบร้อยแล้ว จะได้รับป้ายประมูลและลำดับจากเจ้าหน้าที่ จากนั้นจะเข้าไปนั่งในสถานที่ที่เจ้าหน้าที่เตรียมไว้ ต่อมาเจ้าหน้าที่จะอธิบายเงื่อนไขการประมูลแบบพอสังเขปแล้วจึงเริ่มการประมูล

เมื่อการประมูลเริ่มขึ้นแล้ว คณะกรรมการกรมบังคับคดีจะเป็นผู้กำหนดราคาเริ่มต้น ซึ่งการประมูลจะกำหนดไว้ที่ 4 ครั้ง หากการประมูลแต่ละครั้งไม่มีผู้ซื้อ ครั้งถัดไปจะลดราคาเริ่มต้นทีละ 10% ดังนี้

ครั้งที่ 2 ลดราคาเหลือ 90%

ครั้งที่ 3 ลดราคาเหลือ 80%

ครั้งที่ 4 เป็นต้นไป ลดราคาเหลือ 70%

หากผู้ประมูลต้องการซื้อทรัพย์สินนั้น สามารถยกป้ายประมูลเพื่อเสนอซื้อทรัพย์สินได้ ทั้งนี้ ในกรณีที่มีผู้ต้องการทรัพย์สินนั้นหลายคน ก็สามารถยกป้ายประมูลเพื่อแข่งขันเพิ่มราคาได้เช่นกัน

หลังประมูลทรัพย์สินได้ ชำระส่วนที่เหลือ

หลังจากที่ประมูลทรัพย์สินได้แล้ว จะต้องชำระเงินส่วนที่เหลือให้ครบภายใน 15 วัน แต่ถ้าหากไม่สามารถชำระเงินภายใน 15 วันได้ด้วยเหตุผลบางอย่าง เช่น อยู่ในระหว่างการรวบรวมเงิน หรือกำลังดำเนินการกู้เงินจากธนาคาร สามารถยื่นเรื่องต่อเจ้าหน้าที่กรมบังคับคดีได้ โดยเจ้าหน้าที่จะพิจารณาอนุญาตขยายระยะเวลาการชำระเงินไม่เกิน 3 เดือน และไม่สามารถขยายระยะเวลาการชำระเงินได้อีก เมื่อชำระเงินครบถ้วนสมบูรณ์แล้ว เจ้าหน้าที่กรมบังคับคดีจะมอบเอกสารที่เกี่ยวข้องให้แก่ผู้ซื้อ ไว้สำหรับเป็นหลักฐานในการโอนกรรมสิทธิ์แก่เจ้าพนักงานที่ดินได้ทันที

สรุปซื้อบ้านจากกรมบังคับคดีคุ้มไหม !!

เพราะบ้านที่ขายทอดตลาดกรมบังคับคดี มีวัตถุประสงค์เพื่อเร่งชำระหนี้ให้กับเจ้าหนี้ ทำให้มีราคาเริ่มต้นที่ถูกกว่าตามตลาดมาก ยิ่งไปกว่านั้น ถ้าผู้ซื้อสามารถประมูลแข่งขันได้ในราคาที่ไม่เกินวงเงินที่ตัวเองกำหนดแล้ว แน่นอนว่าการประมูลบ้านจากกรมบังคับคดีจะทำให้สามารถประหยัดเงินได้มากเลยทีเดียว นอกจากนั้นบ้านที่นำมาประมูลบางแห่งก็ตั้งอยู่ในทำเลที่ดีหรือทำเลที่หาในตลาดได้ยากอีกด้วย แต่บ้านจากการขายทอดตลาด กรมบังคับคดียังมีความเสี่ยงหรือข้อเสียที่ตามมาอีกหลายอย่างเช่นกัน ดังนี้

บ้านประมูลราคาถูก แลกมาด้วยการที่ผู้ซื้อจะได้บ้านตามสภาพจริง ไม่มีโอกาสได้เห็นบ้านก่อน หรือตรวจสอบภายในบ้านโดยละเอียด ไม่มีการรับประกัน ซึ่งถ้าหากผู้ซื้อได้บ้านที่มีความชำรุดเสียหายหรือมีจุดบกพร่องหลายจุดที่แอบซ่อนไว้ จะไม่มีใครเป็นผู้รับผิดชอบจุดบกพร่องเหล่านั้น

หากไม่มีความเชี่ยวชาญในการประมูล อาจถูกคู่แข่งเสนอราคาแข่งกันจนเกินงบที่กำหนดไว้ได้

เนื่องจากเป็นบ้านของลูกหนี้ที่ถูกฟ้องร้อง บางครั้งอาจเกิดปัญหาลูกหนี้ไม่ยินยอมย้ายออกจากบ้านด้วยเหตุผลบางอย่าง หากเกิดเหตุการณ์ลักษณะนี้จะทำให้ลูกหนี้ยังคงถือสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของบ้านอยู่ ซึ่งอาจสร้างความลำบากใจ และทำให้จำเป็นต้องดำเนินการฟ้องร้อง รวมถึง รอคำสั่งศาลต่อไป

แม้ว่าจะประมูลซื้อบ้านได้ในราคาถูก แต่ผู้ซื้อก็ต้องแบกรับภาระค่าใช้จ่ายในการซื้อขายบ้านมือสองทั้งหมด ทั้งค่าธรรมเนียม ค่าภาษี ค่าโอน และอื่นๆ อีกมากมาย

มีโอกาสถูกยึดเงินมัดจำที่วางเป็นหลักประกันไว้ หากไม่สามารถชำระเงินได้ครบถ้วนตามกำหนด

เสี่ยงที่จะถูกปฏิเสธการกู้สินเชื่อจากธนาคาร เพราะธนาคารไม่สามารถประเมินราคาได้

บางครั้งเจ้าหนี้และลูกหนี้สามารถสะสางปัญหากันได้อย่างลงตัวแล้ว ทำให้มีคำสั่งศาลให้ถอนบ้านออกจากการขายทอดตลาด ในกรณีนี้ ผู้ซื้อจะต้องยินยอมโอนกรรมสิทธิ์กลับคืนเหมือนเดิม อาจทำให้ผู้ซื้อเสียเวลาเปล่าได้

เป็นอย่างไรกันบ้างครับ ข้อมูลที่ทางเรารวบรวมมาให้ ได้รู้ทั้งขั้นตอน เอกสาร และความคุ้มค่าว่าควรแก่การลงทุนหรือไม่ ทำให้โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย เล็งเห็นถึงความสำคัญในการลงทุนด้านนี้ จึงได้ทำการเปิดสอนทั้งภาคทฤษฎี ในชื่องาน เทคนิคการลงทุนซื้อทรัพย์บังคับคดี และภาคดูงานสถานที่จริง ณ กรมบังคับคดี ในชื่องาน ดูงานซื้อทรัพย์บังคับคดี ขึ้นมา เพื่อให้ผู้ที่สนใจลงทุนในด้านนี้ได้เข้ามาศึกษาหาความรู้จากเหล่าวิทยากรชั้นนำ และผู้เชี่ยวชาญด้านนี้โดยตรง พร้อมลงพื้นที่จริงอีกด้วย

สนใจติดต่อและสอบถามบริการ TREBS (อบรม-สัมมนา) / AREA (ประเมิน-วิจัย)

โทร: 02-295-3905 ต่อ 114 (K.สัญชัย)

ID: @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/@trebs

Tag : ช้อนทรัพย์ , ทรัพย์บังคับคดี , กรมบังคับคดี , ซื้อทรัพย์บังคับคดี , ประมูลทรัพย์ , จำนอง , ขายฝาก , ลงทุนทรัพย์บังคับคดี